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堺東の再開発は資産価値の追い風？｜土地購入で立地だけに頼らない判断軸
2026/11/13
堺東駅の周辺で再開発の話を耳にして、このあたりで土地を買えば将来も価値が下がりにくいのではないかと考えている方もいるでしょう。
一方で、再開発がいつ、どのように進むのかがわかりにくく、期待だけで土地を選んでよいのか迷っている方も少なくありません。
大きな買い物だからこそ、街の変化と自分たちの暮らしの両方を見ながら判断したいと感じるのは自然なことです。
再開発は街の便利さや人の流れを変えるきっかけになり、土地の資産価値にとって追い風の一つになり得ます。
ただし、資産価値は再開発だけで決まるものではなく、土地そのものの立地や、その土地にどのような家が建てられるか、建てた家の間取りが将来も選ばれやすいかによって大きく変わります。
再開発の情報を上手に受け止めつつ、複数の視点から土地を見ることが、後悔しない土地選びにつながるといえるでしょう。
今回は、堺市が公表している資料をもとに堺東の再開発の流れを整理したうえで、土地購入で立地だけに頼らない判断軸を解説します。
用途地域や建蔽率といった建築の条件や、個性的な間取りと売りやすさのバランスについても、わかりやすくまとめました。
堺東周辺で注文住宅の土地を探している方は、家族の暮らしを思い浮かべながら読み進めてみてください。
堺東の再開発は、堺市が示す将来像をもとに、いくつかのゾーンに分けて段階的に進められている途中の段階です。
すでに完了した事業もある一方で、これから計画を具体化していく区域も多く、時間をかけて街が変わっていく見通しになっています。
ここでは、堺市の公表資料をもとに、再開発の全体像と現在の動きを整理します。
堺市は2023年5月に策定した堺都心未来創造ビジョンの中で、堺東エリアを、訪れる人や働く人、住む人など多様な目的の人が集い交流するエリアにしていく将来像を示しています。
この将来像の実現に向けて、2024年7月には堺東エリアの市街地整備に向けた基本的な考え方が取りまとめられました。
基本的な考え方では、堺東駅の周辺を駅街区や商店街、大小路筋などの複数のゾーンに分け、それぞれの特徴に合わせた取り組みの方向性が整理されています。
人が歩いて楽しめるウォーカブルな空間づくりや、商業や行政などの都市機能を集めることが、エリア全体に共通する大きなテーマといえます。
※ウォーカブルとは、車ではなく人が中心となり、歩いて楽しく過ごせる街のあり方を指す言葉です。
基本的な考え方では、商店街の周辺に位置する3つのゾーンの市街地整備に先行して取り組み、その効果をエリア全体に広げていく方針が示されています。
それぞれのゾーンには、立地の特徴に合わせて異なる役割が想定されています。
・１ 瓦町公園周辺ゾーン
商店街に隣接しつつ駅から少し離れた落ち着いた立地を生かし、暮らしとにぎわいが共存する地域交流の場をめざすゾーンです。
南側に商業や広場、北側に住まいの機能を配置する考え方が示されており、報道では2026年度に都市計画を決定し、2029年度に工事に着手する予定とされています。
・２ 行政街区西側ゾーン
堺の大通りである大小路筋に面し、市役所などの公共施設と連続した立地を生かして、広域の交流拠点をめざすゾーンです。
商業や業務、宿泊など、多様な目的の人が訪れる複合的な拠点づくりが想定されています。
・３ 駅北口ストリートゾーン
駅の北口に隣接し、駐車場などの低未利用地が多く見られることから、魅力的な店舗が並ぶ通りの形成をめざすゾーンです。
歩いて楽しい通りをつくり、駅から瓦町公園周辺ゾーンへと人の流れを広げていく役割が期待されています。
これらのゾーンが動き出すことで、商店街など周辺のエリアにもにぎわいを波及させ、堺東全体を少しずつ更新していく流れが描かれています。
※低未利用地とは、駐車場や空き地など、立地に対して十分に活用されていない土地のことです。
堺市の基本的な考え方には、市が検討・整理したもので確定したものではなく、今後は地権者などとの協議を進めながら取り組むことが明記されています。
ロードマップも短期が2030年頃まで、中長期が2040年頃までと区切られており、街の姿が大きく変わるまでには長い時間がかかる見込みです。
参考として、駅前で行われた堺東駅南地区の市街地再開発事業は、2013年の都市計画決定から2021年の事業終了まで、およそ8年をかけて進められました。
駅直結の百貨店が2026年1月に営業を終えたことや、南海高野線の高架化に向けた事業が進んでいることも含め、堺東はいま変化の途中にある街といえるでしょう。
土地を購入する際は、再開発の完成を前提に考えるのではなく、計画が変わったり時間がかかったりする可能性も含めて受け止めておくことが大切です。
再開発は、街の便利さや人の流れを変えることで、土地の需要を支える追い風になり得ます。
一方で、資産価値は景気や金利、人口の動きなどさまざまな要因で変わるため、再開発だけで将来の価値が約束されるわけではありません。
ここでは、再開発と資産価値の関係を落ち着いて整理していきます。
再開発によって商業施設や広場、歩きやすい道が整うと、その街で暮らしたいと考える人が増え、土地の需要にもつながりやすくなります。
買い物や通勤、子育てがしやすい街は、住み替えを考える人にとって魅力的な選択肢になるためです。
堺東では、過去に行われた駅周辺の活性化事業について、堺市が事後評価を公表しています。
それによると、駅周辺の休日の歩行者通行量は事業前の平均1,485人から2,566人に、周辺の対象地域の居住人口は3,229人から4,036人に増えたと報告されています。
こうした変化は、街の整備が人の流れや住む人の増加につながった一つの例といえるでしょう。
今後の再開発でも、暮らしの便利さが高まれば、周辺の住宅地にとってもよい影響が期待できます。
堺東駅は、大阪の都心部へのアクセスがよいことに加え、市内の多くの拠点を結ぶバスの発着地でもあります。
堺市の資料でもこうした交通の拠点性が堺東の特徴として挙げられており、もともと持っている立地の強みに再開発が重なることで、街の魅力がさらに高まることが期待されています。
再開発に期待が集まると、計画が具体化する前から周辺の土地の価格が先に上がることもあります。
その場合、期待が価格にすでに反映されているため、購入後に思ったほど価値が上がらなかったと感じる可能性もあります。
また、土地の価格は景気や金利、地域の人口の変化、周辺の供給量などによっても動きます。
再開発の計画が変更されたり、完成までに予定より時間がかかったりすることもあるため、再開発への期待だけを理由に、予算を大きく超える土地を選ぶのは避けたいところです。
不動産の世界では、再開発は資産価値を考えるうえでの一つの材料であり、それだけで判断するものではないという考え方が一般的です。
再開発はあくまで追い風の一つと捉え、土地そのものの価値を冷静に見ることをおすすめします。
再開発が進むと、便利さが増す一方で、周辺の暮らしにはさまざまな変化が生まれます。
土地を選ぶ段階でこうした変化を想像しておくと、住み始めてからの戸惑いを減らせるでしょう。
人通りや車の流れが変わる
新しい施設ができると、人通りや車の量が増え、道によってはにぎやかになることがあります。
便利さにつながる一方で、静かな環境を求める方にとっては、土地の場所によって感じ方が変わる点を意識しておきたいところです。
工事の期間が長く続く
大きな再開発では、建物の解体から完成まで数年単位の工事が続くことも珍しくありません。
工事車両の出入りや音が気になる場合もあるため、計画区域との距離感を確かめておくと安心です。
周りの建物の高さが変わる
再開発では、土地を有効に使うために高さのある建物が計画されることがあります。
近くに大きな建物が建つと、日当たりや眺めが変わる場合もあるため、周辺の計画も含めて確認しておくことがポイントです。
土地の資産価値を考えるうえでは、立地のよさに加えて、その土地にどのような建物が建てられるかという条件まで確認することが大切です。
同じ駅から近い土地でも、建てられる家の大きさや周りの環境は、法律で定められたルールによって大きく変わります。
ここでは、立地と建築の条件という2つの視点から、土地を見るときの判断軸を紹介します。
立地を確かめるときは、地図上の駅からの距離だけでなく、実際に歩いて暮らしの便利さを感じてみることが大切です。
駅までの道のりの歩きやすさや、スーパーや病院、学校までの距離は、毎日の暮らしやすさと将来の売りやすさの両方に関わります。
たとえば、駅から徒歩10分の土地でも、坂道や交通量の多い道を通る場合と、歩道が整った道を通る場合では、体感の距離は大きく変わります。
平日の朝や夕方、休日など、時間帯を変えて周辺を歩いてみると、人通りや騒がしさの違いにも気づけるでしょう。
前面の道路の幅や、車の出し入れのしやすさも見落とせないポイントです。
駐車のしやすさは暮らしの快適さに直結し、将来売るときに買い手が気にする点でもあるため、早めに確認しておきたいところです。
土地の形が整っているかどうかも、間取りの自由度や将来の売りやすさに関わるため、旗竿地や変形地を検討する場合は、建てられる家のプランまで確かめておきましょう。
※旗竿地とは、道路に接する細い通路の奥に、旗のような形で敷地が広がる土地のことです。
土地には用途地域と呼ばれるルールが定められており、どのような建物を建てられるかが地域ごとに決まっています。
用途地域は、自分の家だけでなく、周りにどのような建物が建つ可能性があるかにも関わるため、土地選びの大切な判断材料になります。
たとえば、駅の近くに多い商業地域では、住宅だけでなく店舗やマンション、オフィスなども建てられるため、生活の便利さを得やすい反面、周りに高い建物が建つ可能性があります。
一方で、住居系の用途地域では建てられる建物の種類や高さが制限されているため、落ち着いた住環境を保ちやすいといえます。
堺東駅の周辺には商業地域に指定されている区域も多く、再開発の計画区域に近いほど、街の変化の影響を受けやすいと考えておくとよいでしょう。
便利さと住環境のどちらを優先するかによって、選ぶべき場所は変わってきます。
用途地域は、将来その土地を売るときにも、買い手が確認する項目の一つです。
住宅の建てやすさや周辺環境の安定感を重視する買い手もいれば、店舗との併用や駅近の便利さを重視する買い手もいるため、どのような人に選ばれやすい土地かを考えておくと判断の助けになります。
※用途地域とは、都市計画法にもとづいて、住宅地や商業地など土地の使い方を地域ごとに定めたルールのことです。
土地の広さが同じでも、建蔽率と容積率によって、建てられる家の大きさは変わります。
建蔽率は土地の面積に対して建物を建てられる面積の割合、容積率は土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合を示すものです。
たとえば、100平方メートルの土地で建蔽率が60%、容積率が200%の場合、1階部分は60平方メートルまで、延べ床面積は200平方メートルまで建てられる計算になります。
実際には、道路の幅や周辺の建物の日当たりに配慮した高さの制限なども関わるため、計算どおりの大きさにならない場合もあります。
反対に、角地などの条件によっては建蔽率が緩和されることもあり、同じ広さの土地でも建てられる家の大きさには違いが出てくるでしょう。
駅の近くでは、火災の広がりを防ぐために防火地域や準防火地域に指定されていることが多く、燃えにくい構造や窓が求められる点も知っておきたいところです。
こうした条件は建築費にも影響するため、土地の価格だけでなく、建物にかかる費用も含めて予算を考えることが大切です。
用途地域のほかに、地区計画と呼ばれる、その地区だけのルールが定められている場合もあります。
建物の高さや外壁の位置、デザインなどが細かく決められていることがあり、希望する家が建てられるかどうかに関わります。
堺市の基本的な考え方でも、再開発に向けて地区計画などの都市計画の手法や、建物の壁面の位置の制限を検討することが示されています。
今後、再開発の区域やその周辺で新しいルールが定められる可能性もあるため、購入前に最新の情報を確かめておくと安心です。
道路との関係も、土地の価値を左右する大切な条件です。
家を建てるには、原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があり、前の道路が狭い場合は敷地の一部を道路として後退させるセットバックが必要になることもあります。
※セットバックとは、前面の道路の幅を確保するために、敷地の境界を道路の中心から一定の距離まで後退させることです。
土地の資産価値を考えるときは、その上に建てる家の間取りも、将来の売りやすさに関わることを知っておきたいところです。
注文住宅は自分たちの理想を形にできる一方で、こだわりを詰め込みすぎると、ほかの家族には使いにくい家になってしまう場合があります。
ここでは、自分らしい家づくりと売りやすさのバランスを考えるポイントを紹介します。
個性的な間取りは住む人にとっては魅力的でも、将来売るときには、汎用性が少なすぎると買い手が限られてくる場合があります。
中古住宅を探す多くの方は、自分たちの暮らしにそのまま合う、使い方のイメージしやすい家を求める傾向があるためです。
たとえば、個室をほとんど設けずに大きな一つの空間にした家や、趣味のための部屋に大きな面積を割いた家は、同じ趣味や暮らし方の方には響く一方で、一般的な子育て世帯には部屋数が足らず、使いにくく感じられることがあります。
極端に大きな吹き抜けや、玄関から各部屋への動線が特殊な間取りも、暮らし方を選ぶ点では同じといえます。
もちろん、個性的な家がすべて売れにくいわけではありません。
憧れのポイントで、それが購入のきっかけになる場合もあります。
ただ、いずれ住み替えや相続で手放す可能性も考えるなら、間取りの汎用性を少し意識しておくことが、資産価値を守るうえでの安心材料になります。
自分らしさと売りやすさは、どちらかを諦めるものではなく、工夫しだいで両立できます。
ここでは、注文住宅で取り入れやすい考え方を紹介します。
間取りの骨格はシンプルにしておく
柱や壁の配置、水回りの位置といった家の骨格はシンプルにしておくと、将来の暮らし方の変化にも対応しやすくなります。
骨格が素直な家は、リフォームで間取りを変えやすいため、次に住む方にとっても使い道が広がるでしょう。
個性は内装や家具で表現する
こだわりたい部分は、壁紙や床材、照明、造作の家具などで表現すると、間取りを特殊にしなくても自分らしさを出せます。
内装や家具は将来変えることもできるため、次の住まい手が自分好みに整えやすい点もメリットです。
部屋数を将来変えられるようにしておく
子ども部屋を最初は一つの広い部屋にしておき、のちに間仕切りで二部屋に分けられるようにするなど、部屋数を調整できるつくりにしておくと安心です。
家族構成の変化に合わせて使い方を変えられる家は、幅広い世帯に受け入れられやすくなります。
将来売ることも視野に入れるなら、間取りだけでなく、家の性能や記録も評価の対象になることを覚えておきましょう。
次のような点は、中古住宅を探す方が気にしやすいポイントです。
・3LDKや4LDKなど、家族で暮らしやすい部屋数が確保されているか
・駐車場や駐輪スペースが、地域の暮らし方に合った広さで用意されているか
・断熱や耐震などの性能が、書類で確認できる形で残されているか
・点検や修繕の記録が残り、手入れされてきたことが伝わるか
性能や手入れの状態を書類で示せる家は、買い手が安心して検討しやすくなります。
建てるときから記録を残す意識を持っておくと、将来の選択肢を広げることにつながるでしょう。
堺東周辺で土地を探すときは、再開発の情報、土地の条件、家族の暮らしの3つをつなげて考えることが大切です。
情報を集める順番や相談の仕方を工夫するだけで、判断のしやすさは大きく変わります。
ここでは、堺東周辺で土地を探すときの具体的な進め方を紹介します。
再開発の情報は、うわさや広告だけでなく、堺市が公開している資料で確かめることをおすすめします。
堺市のホームページでは、堺東エリアの市街地整備に向けた基本的な考え方や、これまでの再開発事業の経緯などが公開されています。
公式の資料を確認すると、どのゾーンでどのような機能が想定されているのか、計画がどの段階にあるのかを把握しやすくなります。
用途地域や地区計画などの都市計画の情報も公開されているため、気になる土地の条件をあわせて確かめておくとよいでしょう。
土地を選ぶときは、購入を決める前に、その土地にどのような家が建てられるかを確認しておくことが大切です。
建蔽率や容積率、道路の条件などによっては、希望する広さや間取りの家が建てられず、追加の費用がかかる場合もあるためです。
住宅会社の立場からは、土地の契約前にプランや概算の費用を確認しておく進め方をおすすめしています。
土地の条件と建物のプランを同時に検討すると、予算の配分も考えやすくなり、土地にお金をかけすぎて建物で妥協するといった後悔を防ぎやすくなります。
土地探しを始める前に、家族にとって何を優先したいかを話し合っておくと、判断に迷いにくくなります。
駅からの近さ、学校や公園までの距離、静かな環境、土地の広さなど、すべてを満たす土地はなかなか見つからないのが一般的です。
再開発の便利さを重視するのか、落ち着いた住環境を重視するのかによって、選ぶべき場所は変わります。
優先順位がはっきりしていれば、再開発の情報に振り回されることなく、自分たちに合った土地を選びやすくなるでしょう。
家を建てる時点では、ずっと住み続けるつもりでも、仕事や家族の事情で住み替えを考える場面が訪れることもあります。
そうしたときに、土地と建物が無理なく売れる状態であれば、次の暮らしへの選択肢が広がります。
たとえば、子どもが独立したあとに駅近のマンションへ移る、親の介護のために実家の近くへ移るなど、住み替えのきっかけは家庭によってさまざまです。
今すぐ売ることを考える必要はありませんが、将来の選択肢を残しておくという意味で、資産価値を少し意識しておくことが安心につながります。
堺東の再開発は、街の便利さや人の流れを変えるきっかけとなり、土地の資産価値にとって追い風の一つになり得ます。
ただし、計画は段階的に進み確定したものではないため、再開発への期待だけで判断せず、土地そのものの条件を冷静に見ることが大切です。
・再開発の情報は、堺市の公開資料で計画の内容と進み具合を確かめる
・立地は駅からの距離だけでなく、実際に歩いて暮らしの便利さを確かめる
・用途地域や建蔽率、容積率、地区計画、道路の条件で建てられる家を確認する
・個性的すぎる間取りは買い手を選びやすいため、骨格はシンプルにしておく
・土地の契約前に、建てられる家のプランと費用をセットで確かめる
立地と建築の条件、間取りの汎用性という3つの判断軸を持っておくと、再開発の動きに左右されすぎず、納得して土地を選びやすくなります。
私たちREALIZEでは、お客様の暮らし方や理想をヒアリングした上で、適切なご提案を心がけています。
自分たちらしい暮らしと将来の資産価値のバランスを考えながら、無理のない計画を立てていきましょう。
堺東周辺での土地選びや、その土地にどのような家が建てられるかを知りたいという方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
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